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楼市持续降温后多项指标企稳反弹 全年有望刷新15万亿销售纪录

炸弹,炸弹,炸弹!房地产市场持续降温后,多项指标稳定反弹,预计全年销售额将达到15万亿元。

国家统计局今天发布的最新数据显示,在多指标房地产累计增长率连续4个月下降后,9月份的最新数据出现反弹。其中,开发投资增速保持稳定,房地产企业购地指数下降幅度缩小,商品房销售和房地产企业到位资金增速回升。然而,销售面积指数连续9个月保持负值。

业内人士认为,尽管目前房地产市场总体上处于降温阶段,但来自商品房销售和房地产公司资金供应的数据实际上并没有继续恶化。房地产企业的“量价”销售策略普遍带来了销售业绩和资本状况的改善。预计第四季度,住房企业将采取更加积极主动的"量价"策略,房地产销售将保持稳定。今年,预计2018年销售额将创下15万亿英镑的新纪录。

房地产开发投资增长仍然很低

从投资指数来看,1-9月,全国房地产开发投资9808亿元,同比增长10.5%,增速与1-8月持平。新建住房面积1.6507亿平方米,同比增长8.6%,增速下降0.3个百分点。房地产开发企业购买土地1.5454亿平方米,同比下降20.2%,1月至8月下降5.4个百分点。土地成交价8186亿元,同比下降18.2%,下降3.8个百分点。

在增长率连续4个月下降并创下今年新低后,9月份房地产开发投资的累计增长率与8月份的低点持平,没有像预期的那样继续下降。与此同时,尽管土地购买指数继续下降,但下降幅度已经缩小。

易居研究所智库中心研究主任严跃进认为,今年上半年的土地数据相对较低,但最近开始有所改善。当然,房地产公司通常对土地市场采取保守的策略。除非他们联合征用土地,否则购买土地不会太激进。然而,一些房地产公司最近采取了反周期征地策略。土地费率不高,有效控制了征地成本。

安居克房地产研究所所长张博认为,“金九不是黄金”在投资方面表现明显。预计在惯性效应下,第四季度住房企业的发展和投资将保持一定的增长速度,但住房企业在征地时将更加谨慎,土地市场将进一步降温,第四季度的土地拍卖将成为常态。

商品房销售指数连续3个月反弹。

从销售指数来看,1月至9月,商品房销售面积为1.1979亿平方米,同比下降0.1%,1月至8月下降0.5个百分点。商品房销售总额1114.91亿元,同比增长7.1%,增速0.4个百分点。

这是商品房销售指数连续第三个月反弹,但商品房销售面积仍保持9个月的负增长。

从9月份的单个月来看,销售市场相对活跃,同比增长。中原地产研究中心的统计数据显示,9月份,全国商品房销售面积达到1.733亿平方米,同比增长2.9%。销售额达到1.6万亿元,同比增长9.4%。

关于9月份月度销售反弹的原因,诸葛赵方副总裁袁建柱认为,是按量计价策略改善了9月份的销售数据。根据最近几个月的数据,全国商品房销售价格自7月份达到峰值以来已经连续两个月下降。简单计算显示,9月份全国商品房销售价格比8月份下降了0.48%,比7月份下降了3.01%。商品房销售价格8月份同比下降0.4%,7月份同比下降2.85%。

在严跃进看来,从1月到9月,商品房销售面积同比下降0.1%,表明尽管目前的住房市场正在降温,但这绝对不是悲观的。金九所谓的缺乏质量应该被理解为房地产供应的增加导致对特定房地产的查询数量减少,但全国市场数据仍然良好。据估计,由于10月份一些城市定向限购政策的影响,市场预期可能会有所改善,这也可能带来市场交易的一些反弹。

中原地产首席分析师张大伟预测,2018年创下的15万亿元的创纪录销售额可能在2019年再次创下。

住房企业的资本状况有所缓解。

从住房企业资本情况看,1-9月,房地产开发企业获得资本1305.71亿元,同比增长7.1%,比1-8月增长0.5个百分点。这是该指数连续4个月回落后的首次反弹。

其中,国内贷款19,689亿元,增长9.1%。利用外资104亿元,增长1.4倍。自筹资金4202.4亿元,增长3.5%。存款和预付款达到4387亿元,增长9.0%。个人抵押贷款1990亿元,增长13.6%。

“随着连续几个月资金状况恶化,9月份房地产企业的资金有所缓解,包括外国投资、购房和抵押贷款数据的快速增长。”中原地产首席分析师张大伟表示,今年前三季度,人民币贷款增加13.63万亿元,同比增加4867亿元。分行业,家庭贷款增加5.68万亿元,其中短期贷款增加1.54万亿元,中长期贷款增加4.14万亿元,2018年前三季度增加3.83亿元。

袁程健认为销售收入成为提高开发企业现金流的主要途径。1月至9月,存款和垫款增长9%,个人按揭贷款增长13.6%,明显高于1月至8月,推动发展企业替代资金增长7.1%,增速加快0.5个百分点。但他也指出,国内贷款增速较上月下降了0.7个百分点,而自筹资金增速仅为3.5%,表明发展企业融资环境进一步收紧,资金压力仍然很大。

袁程健预测,第四季度,开发企业将采取更加积极主动的“量价比”战略,房地产销售将保持稳定,全年销售数据将与去年持平或略低。融资环境的收紧进一步影响了发展企业的投资预期和投资能力。新建筑面积可能进一步下降,发展投资增长率在目前水平上可能略有下降。

(编辑:赵金波)